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你的房租被谁涨了?

发布时间:2018-08-22 11:30:41  来源:蓝鲸TMT    编辑:贺飞  背景:

  “其实从今年初就开始涨了,而且涨的很快。十平米左右的一个小单间,去年底还是1600块钱(每月),一过完春节就2000了,现在将近2500。如果往东边或者北边(四环)看一看,一个十平米的小房间但凡挨着地铁口就要超过3000块。接下来换房子可能就不考虑这种长租公寓了,价格太高了。”谈起近期疯涨的房租,租住在北京市丰台区丰益桥某小区的小周向懂懂笔记一通吐槽。

  上个月末,有相关部门刚刚做出“坚决遏制房价上涨”的最新表态,紧接着,一线城市飞涨的房租突然就成为公众的焦点。

  近三个月以来,北上广深等一线城市的的房租迎来了新一轮的大幅增长。以北京为例,据中国新闻周刊的报道显示,北京7月份房租同比上涨3.1%,东城区和顺义区房租环比涨幅更分别达到10.5%和10.7%,部分小区甚至涨幅超过30%。

  伴随着飞涨的房租,水木论坛的一封中介争抢房源恶意抬高价格的帖子以及前我爱我家副总裁胡景晖公开的炮轰,让长租公寓在一夜之间成为了公众矛头的所指。

  日前,北京市房地产中介协会召开了座谈会,包括自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业的负责人在会上一起打了保票:承诺落实“三不得”要求,承诺不涨租金并一起拿出手里共计超过12万套的全部存量房源投向市场。一时间,哄抬租金、抢占房源的行为似乎成了“过街老鼠”。

  抢房的中介和“被辞职”的胡景晖

  事情的缘由并不复杂。8月1日,网友陈先生在水木论坛发帖吐槽自己如同拍卖出租房的奇特经历。

  陈先生发文称:“自己原打算将自家位于天通苑一个120平米三居室的房子出租,最初的心理价是7500元。但是,后来自如和蛋壳两家同时找上门来争抢这个房源。自如最先报价8500元,租11个月。随后,蛋壳给加价到9000元,自如随即将报价提高到9500元。面对竞争,蛋壳表示永远比自如贵300元,最后经过几轮竞价之后蛋壳以每月10800元,租11个月签下了这个房源。”

  作为房东,房租的上涨对于陈先生本人而言肯定不是坏事,但这疯狂竞价的背后,买单的依然是那些有租房刚需的年轻人。我们不知道这位陈先生发布这个帖子的原因是什么,但是有一点可以确认:雪崩时没有一片雪花是无辜的。

  面对舆论的巨大反响,自如发布了《关于天通苑租金事件的说明》作为回应,其表示水木论坛中发帖所述事件为不实传闻,自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平米三居室的户型。此外,自如认为长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。

  蛋壳公寓执行董事长沈博阳也在朋友圈表示,“一个行业的健康有序发展,离不开同行的共同努力。租房关系到民生,不是儿戏。多一些科技驱动,少一些中介套路;多一些透明有序,少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为,蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”

  不过,市场中总是会有一些更真实的声音出现。

  8月17日,原我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中,直接炮轰了以自如、蛋壳为代表的长租公寓。其表示除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源,严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主开始要高价。一时间舆论哗然,第二天,胡景晖突然宣布从我爱我家离职,并在朋友圈发表了一则“被离职”声明。

  其实,中介抢房这个行为在业界已经成为常态,特别是在北京、上海等一线城市,很多人业主有房源想要出租时,只要消息刚透露出去,就会有很多中介公司自动找上们来,特别是刚交房的新小区。

  据一位房屋中介的从业者对懂懂笔记透露:“如果单纯等客户找上门来问的话,那每个月的收入就会很少。为了多一些业绩和收入基本上业务员都会主动联系房东,看看能不能签下来那种长期委托管理的合同(抢占房源),两三年甚至更久的长期合同最好。“但是他也强调,“不光你在找,同行也都在找这种业主,房子每个月能出来的量就那么多,很多中介公司都想签,自然就会有类似价格战的互相抬价现象出现。”

  由于舆情不断发酵,才导致有关部门在8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,以及19日北京市房地产中介协会召开的这场座谈会。

  对于中介不涨价,租户和业主是怎么看待的呢?

  东北姑娘小张,去年10月在北五环外立水桥附近和公司同事合租了一个小两居室,价格为5600元每月,租期一年。眼看着两个月后房子就要到期,最近她注意到同小区类似的两居室月租最低也已经涨到7000元(每月)。虽然她们是直接找的业主,但是对于续租问题小张却压力山大。谈到中介机构集体承诺的不涨价,小张并不乐观:“现在业主之间也在互相攀比,周围中介租出去的房价都那么高,房主不可能不涨价。而且现在水涨船高,房主也常说好多中介都在盯着她的这套房源,我也不知道到时候会怎样……”

  海淀区学院路某小区的业主齐先生在交流中则表示,自己将小区里的另一套二室一厅出租给了自如,当时签的是三年期。目前自如每个月付给他的租金,已经远远低于市场价了,而合同在12月就要到期。“我肯定要把房子拿回来,当初他们装修后整体状态保持的还行,要么我自己按市场价租出去,要么和他们谈一个合适的价位,如果不满意我还可以找另外那几家长租中介去谈,谁的价高我就给谁。”

  供需紧张和资本介入的双重奏

  其实,按照市场的正常趋势,因为应届大毕业生进入社会开始工作,每年夏季租房市场的都会有一定涨幅。以往每年的租金涨幅大约在5%~10%之间,但今年如此高的涨幅显然不符合市场常态。

  对此,链家旗下贝壳研究院提出的《北京租金上涨的真相》报告中提出,由于近年来集中清理和拆除了大量违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,同时也加大了对“黑中介”“二房东”的打击。该报告认为这才使得市场整体房源减少,导致供需紧张、租房价格上涨。

  那么数据是如何显示的呢?2017年,北京市共拆除相关违建5985万平方米。同年,北京商品房销售面积以及保障房销售面积加起来为1142万平方米。这么比较,新建的明显低于拆除的,似乎成为供需紧张的主要原因。有资料显示,目前北京的租赁人口约为800万人,而租赁房源量为350万间,租赁缺口达到了400万间以上。

  于是乎,我们看到绝大多数当事企业对外的解释也都是以“供需紧张”为由了。诚然,供需紧张是造成房租上涨的一个原因,但今年的房租如此大幅度上涨显然不完全是供需层面的原因,如果说供需问题是“导火索”,众多异常的市场操作行为则是汽油。就像胡景晖所炮轰的那样,资本的介入同样是非常重要的因素。

  对此,国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受央视采访时就指出:“这一轮房租上涨有多种因素,但不容回避的一个因素是资本的介入。不管是风投也好,一些社会资本也好,他们在选择投资标的的时候,经常会讲头部效应,只投这个行业里的前几位。这样的投资行为或者说投资模式,会造成一些企业在扩张速度方面,在市场化房源搜集方面,用力过猛。”

  今年1月16日,链接旗下的自如完成高达40亿元的A轮融资。而长租公寓运营商蛋壳公寓,也在今年6月28日正式对外宣布完成7000万美元B+轮融资。资本的介入无疑让长租公寓玩家有了更多施展拳脚的空间,锁定、抓住更多的房源,自然就成了各家的首选目标。

  租更多的房源,让别人无房可租。市场总量相对固定的情况下,谁能够从业主手里抢道长租房源,谁就能在这几年内拥有话语权。

  目前,随着一线城市整体房源供给的下降,同行业的竞争也在加剧。同时,获得融资之后的长租公寓玩家们又有了足够的烧钱资本,它们愿意拿钱换市场。即便他们不愿意,背后的资本也会推着他们这样往前跑。在58安居客房产研究院的一份监测数据中可以看到,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌已经达到了1200多家,整体房源规模超过了202万间。而市场肯定容不下这么多的玩家,恶性竞争势在必然。

  从某种角度上来看,共享单车、外卖领域的那套“烧钱换市场”的思路,同样也在长租市场上演。但这套打法背后的风险呢?

  近日,SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时这样表示:“现有的长租公寓基本上都是亏钱的,长租公寓模式的运营前期会需要用到大笔资金,而这些资金的渠道来源一般就是通过银行贷款获得的。如果按照银行的基准利率4.9%去算,把款贷过来建成公寓,然后再把这些公寓租出去,最后回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。而且,租金回报不到1%,租房的价格翻一番,再翻一番还是亏本。”

  如果按照潘石屹的说法,长租市场实际上是在玩一场“垒沙塔”的游戏,垒得越高危险越大;而胡景晖离职后在个人媒体沟通会上的一句话更令人悚然:"长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害"。

  一线城市房租暴涨的背后,各方面原因错综复杂,但无论是资本推动还是供需紧张,最终买单的都是那些无房的租客。他们不能改变中介抬价抢房,更不能左右房地产市场的供给,他们能做的只能是往更偏僻、更便宜的地方搬迁。在和家住丰益桥的小周交流到最后时,他提出了自己的期盼:“看到新闻上说中介集体承诺的不涨价,我还是看到了一点儿希望,希望真的能够落实、每年房租有一定幅度我认可,但如果房租继续这么涨下去,到期之后我八成真得回老家了。”




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