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香港凭什么在数据中心土地拍卖上有如此高的出价

发布时间:2019-01-04 15:41:24  来源:新天域互联    采编:孙月  背景:

  香港作为亚洲数据中心,近年来面对新加坡政府和企业全面推进,香港数据中心相关的地位似乎不保。难免有人会提出,新加坡是世界上网速最快的国家之一,也是全球十大高速网络架构之一,承载了东南亚地区大部分的第三方数据中心储存量,而香港在数据中心用地方面一直紧抓不放,迟早会被新加坡所超越。

  在去年Cushman&Wakefield报告中,由于其网络基础设施,与主要亚太市场的连通性,亲商环境和政治稳定性,他们把区域竞争对手新加坡排在了韩国和香港之前。在上年年底,香港一块数据中心用地吸引了9份标书,最终并以54.56亿港元被拍下。随后许多朋友就前来说,终于又有新地批出来了。而对于一些甚少了解的朋友,他们就问香港的数据中心用地上有什么特别?下面我们就给大家解释一下。

  土地紧缺

  众所周知,香港是个寸金寸土的地方。相比一般的民住\商用单位和用地,数据中心作为高用电、高耗水、高安全的设施,其选址更为复杂。

  据Colliers International称,香港目前拥有约820万平方英尺(约76万平方米)的数据中心供应。在香港,数据中心选址有几种途径,包括:改装现有工业大厦、在政府售卖的未发展的土地上设置、在公开市场购买或租用土地/楼面空间。

https://www.datacentre.gov.hk/sc/scimages/DCmap.jpg

  对于改装现有工业大厦和公开市场购买或租用土地/楼面空间,香港存在许多楼底高、楼面负荷大和弹性楼层间设计的工业大厦以及适合设置数据中心的商用单位,港府为了推动科技创新项目发展、数据基础设施扩建以及再利用旧工厦/土地计划,推出了一系列优惠计划帮助合资格工厦改作数据中心用途。这些数据中心大多汇聚在荃湾、葵涌、沙田、观塘、九龙湾、新蒲岗、柴湾及将军澳等地区。

  数据中心运营商一般分布图

  取自datacentre.gov.hk

  但值得留意的是,这里面的部分机房往往在国际数据中心建设标准、运营商的需求、高保障的数据中心评级等等上困难重重,导致了一小部分不良商家利用不合规的机房提供香港服务器服务,因此大家在选用某家机房时务必要再三测试甚至前往参观。

  而对于香港政府售卖未发展的土地,香港的“土地短缺问题”在这里更为突出。在文章开头我们提到,在上个月香港政府以54.6亿港元的价格出售了第二块专门用于建设数据中心的土地。在那次的竞拍当中,中标价每平方英尺4,500港元(约等于每平方米42378元),比市场预期高出45%,而该拍卖价格是附近土地的每平方英尺价格的五倍,也是五年前数据中心土地销售价格的五倍。

  这其中的缘由大家也心里有数:

  香港土地面积小,同时数据中心土地具备远离高风险的特征,通常要最大限度减少来自洪水或山泥滑坡等风险,以此保证数据中心的高安全性,因此土地上的选择变得少之又少。

  数据中心作为绿地工程,土地要允许运营商定制细节以满足最严格的要求,例如光纤安装,高级电源和冷却系统等。

  该类数据中心处在数据中心专用大楼内,无论是电源、散热、消防,都是一般的改建机房所不能比拟的。当然,随之而来的成本也要往上翻几倍。

  对于新加坡,新加坡认比较依赖政府住房,对私人住宅用地的需求低于香港,换句话说当地可以分配更多的土地用于工业用途,包括数据中心。而在香港,住宅用地比数据中心更受欢迎,因为它们要有更长的投资回收期。

  从长远来看,单看土地短缺问题,这可能会严重影响香港当地数据中心提供商以及整个行业的可扩展性,可持续性和成本效益。可是,尽管如此,但香港仍是全球数据的“公认中心”。

  强需求

  据Structure Research预测,香港数据中心市场预计将从2016年的7.055亿美元增加到2021年的15亿美元,五年复合年增长率为16%。

  市场需求

  在之前的文章我们也有提到过,近几年,全球市场对数据储存的需求逐年增加,不少企业倾向于租用服务器或机柜而非持有数据中心。同时,我国互联网企业也迅速发展,中外业务交流更加频繁,因此国内企业难免需要更多的境外节点和服务器以便业务的高效流畅运行,而国外企业也需要离中国比较近的服务器。那么无论是应用程序、网站还是游戏等,香港服务器都是他们的首要考虑地区之一,因为相比日本韩国美国等地,香港服务器具有其天然的优势,如地理位置、国际带宽出口、售前售后、运营商、经验。这些都是国内外企业完成全球化的硬性标准。

  市场信赖

  香港作为中外数据的重要的驿站,其低延迟和高速度深受国内外企业所青睐,其大概17条海底光缆稳定连接着全球网络运营商和互联网交互中心等,相信在未来十年,更多的电缆将连接香港,充分发挥其战略位置的作用。所以我们看到除了愈来愈多的需求用户涌入香港寻找合适的数据中心外,很多跨国企业纷纷在香港建立与处理数据相关的基建,如亚马逊、谷歌、微软、脸书、阿里巴巴,而且无论是当地地产商还是跨国数据中心服务商都加大投入在香港数据中心上,所以从供需双方来看,这是一个很好的良性循环。




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