【ITBEAR】公募REITs市场正步入加速发展的新纪元。据Wind数据统计，截至近期，今年已有25只REITs项目顺利完成登记配售，累计规模突破500亿元大关，占据了全部54只REITs产品规模的33%。这一数据标志着公募REITs在短短时间内取得了显著的增长。
自2021年首批公募REITs登陆市场以来，其发展势头强劲。底层资产类型不断增多，投资者群体日益扩大，市场规模迅速膨胀，公募REITs已成为我国资本市场不可或缺的一部分。这一新兴投资工具不仅丰富了资本市场的层次，也为投资者提供了更多元化的选择。
为进一步推动公募REITs的发展，国家发改委于今年7月发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》。随后，在8月更新了申报材料格式文本，旨在提升REITs常态化发行工作的质量和效率。这一系列举措标志着基础设施REITs正式进入了常态化发行的新阶段。
从数据上看，自今年8月以来，REITs项目的发行呈现井喷态势。截至最近统计日期，已有14只项目完成了申报和线下配售，其中11只已成功上市。相比之下，今年前7个月仅发行了11只REITs产品。这一变化充分显示了REITs市场加速发展的趋势。
与此同时，多家上市公司也在积极盘活现有资产，推动资产运营模式转型。九州通、金风科技、天虹股份、外高桥、顺丰、隧道股份等企业正在申报发行REITs，这一趋势预示着公募REITs市场的进一步扩容。
从二级市场表现来看，公募REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，具有较高的投资价值。首批公募REITs上市后表现强劲，但随后受到部分产品经营业绩不达预期、流通盘规模较小等因素的影响，市场一度呈现下跌趋势。不过，今年以来，REITs市场已逐渐回暖。
截至最近统计日期，中证REITs全收益指数相对年初上涨了8.24%，在绝大多数时间里表现优于沪深300指数和中证全债指数。这一数据表明，公募REITs的投资价值正在得到市场的认可。
能源基础设施和保障性租赁住房是今年REITs市场表现最为突出的两类资产。这两类资产对宏观经济变化的敏感度较低，收益表现靠前，均超过17%。其中，保障性租赁住房类资产的成交活跃度最高，年初至今日均换手率达到1.5%以上。
中金公司在近期的研究报告中指出，机构配置REITs的方式主要包括战略配售、网下申购（打新）以及二级市场场内买入。REITs的权益属性正逐渐得到市场的认可。保险机构更倾向于长期配置，而券商机构则采用混合策略，以长期配置为主，同时短期进行波段交易。
对于后市的REITs配置机会，机构普遍持乐观态度。保险公司、公募FOF以及私募机构考虑增大配置REITs的比例相对较高。对于现金流稳定的资产类型，机构整体表现出更为浓厚的兴趣。
