近日，房地产市场巨头碧桂园再次将其位于佛山的希尔顿酒店推向市场，标价15亿元，此举在业界掀起了波澜。此次并非该酒店首次传出出售消息，早在2020年，佛山希尔顿酒店就曾出现在处置招商公告中，当时的参考价格为12亿元。然而，与四年前相比，此次的售价竟然上涨了3亿元，这在近年来地产酒店估值普遍下跌的背景下显得尤为引人注目。
近年来，多家地产商因现金流压力，纷纷选择出售旗下酒店资产，包括上海宝格丽、上海黄埔绿地万豪酒店、金茂北京威斯汀大饭店等高星酒店，大多以折价成交。然而，碧桂园此次对佛山希尔顿酒店的加价出售，似乎并不愁找不到买家，目前已有潜在买家正在与碧桂园团队进行洽谈。
业内人士分析，碧桂园之所以敢于加价出售，是因为佛山希尔顿酒店入住率常年居高不下，属于优质“现金牛”。该酒店位于佛山新城CBD中心，总建筑面积约15.2万平方米，是佛山客房最多、品质最奢华、配备设施最齐全的城市地标建筑。酒店资产涵盖客房、会议中心、大型百货超市、影院、健身中心等，配套设施一应俱全，日常房价在1400-2000元左右。
碧桂园自2023年8月首次债务违约以来，管理层多次表态要“砸锅卖铁”自救，通过出售资产、盘活资源等方式，尽全力履行保交房义务。在10月召开的内部管理会议上，集团董事会主席杨惠妍提出，公司要努力抓住机遇，做好保交房、资产管理、有效销售三件事。其中，资产管理就与资产出售紧密相关，包括写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业。
事实上，自2019年以来，碧桂园就加大了酒店资产出售的力度，佛山碧桂园美爵酒店、碧桂园三亚郡·云海酒店、茂名碧桂园凤凰酒店及广州增城区凤凰城酒店等也先后出现在待售名单中。其中，佛山金沙洲凤悦酒店已成功出售，并于今年7月正式更名为温德姆花园酒店。
然而，碧桂园并非唯一一家抛售酒店资产的房企。近年来，随着房地产市场下行，包括世茂、金茂、华侨城、新华联、绿地等多家头部房企也纷纷出售旗下酒店资产，以求回血。其中不乏国际品牌高星酒店，如上海新华联索菲特酒店、成都环球中心天堂洲际大酒店等。
值得注意的是，虽然地产酒店被抛售，但并不意味着这些酒店本身存在问题。近年来，随着本土酒店品牌的崛起，国际酒店巨头的品牌优势逐渐弱化，在华赚钱难度增加，回报周期延长。同时，地产酒店在引进国际品牌时，往往将其作为附属品和勾地工具，导致酒店业务长期处于集团业务边缘，投资回报难以达到预期。
尽管如此，仍有部分高星酒店能够在市场中脱颖而出，实现溢价成交。例如，今年6月，上海黄浦原华美达酒店起拍价3.2427亿，最终经过19轮举牌，以4.26亿的价格成交，溢价1亿。业内人士指出，酒店拍卖时价值锚定的核心要素在于酒店的综合毛利率和资本化率。即酒店的当下运营能力和未来预期收益。
然而，并非所有高星酒店都能如此幸运。近年来，全国酒店整体拍卖项目情况并不好，流拍成为常态。买家们对于大宗土地交易保持谨慎态度，受制于资金实力和运营水平，以及传统高星酒店背后复杂的债权关系和僵化的运营机制等因素。
随着房地产行业进入调整期，曾经与房企捆绑紧密的地产酒店也迎来了新的变革。市场过剩竞争下，地产商为主导的传统高星酒店频繁被交易，更像是一场推陈出新的市场格局重塑。在这个过程中，虽然会有阵痛期，但物竞天择，理性正在回归。
