贝壳于近期发布了 2024 年第三季度未经审计的财务状况。与今年首季度营收和净利增速大幅下跌相比，贝壳在第三季度呈现出业绩显著好转的态势。该季度其营收达 225.8 亿元，同比增幅为 26.8%，归母净利润为 11.71 亿元，同比增长 1.13%。然而，从前三季度整体来看，贝壳实现营收 623.3 亿元，同比增长仅 8.27%，归母净利润 34.95 亿元，同比却下滑 32.97%。这表明在当下房地产周期的大环境中，贝壳凭借 “一体三翼” 业务战略虽在成长性方面提前回温，但似乎是以盈利能力受压为代价。
贝壳联合创始人兼董事长彭永东在业绩发布后的电话会议提及 “对于庞大组织而言，缺乏增长最为可怕”。从营收增速来看，贝壳管理层对第三季度表现较为满意。具体业务数据上，第三季度存量房交易总交易额 4778 亿元，同比增长 8.8%，未达市场预期的 15% 增速，对应的净收入 62 亿元，同比下滑 1.6%。而新房交易总交易额 2276 亿元，同比增长 18.4%，新房业务净收入 77 亿元，同比增长 30.9%，有力支撑了核心房产经纪服务业务。这两项业务的发展态势，在很大程度上取决于政策刺激力度。如今年 5 月央行发布相关房贷政策调整通知后，贝壳营收从一季度的 -19.24% 转变为二季度的 19.95%，至三季度效果渐弱。
贝壳的 “一体三翼” 业务中，整装板块本季度营收 42.4 亿，同比增速从去年同期 72.1% 放缓至 32.6%；新独立的惠居板块营收 39 亿元，同比增长 118.4%。房屋租赁板块作为对新房、二手房市场的长远承接，虽规模尚小却具战略意义，家装家居业务旨在挖掘房产客户更多需求。但在房地产行业未彻底回暖时，贝壳虽借助收购企业实现家装业务快速起步，其未来中长期成长性仍需验证。家装行业存在诸多痛点，消费者决策周期长且倾向货比三家，贝壳平台在家装业务上给用户选择有限，多为圣都整装，限制了用户选择范围与体验，使其易被当作参考而非必选。
备受争议的 “第三翼” 贝好家，是数据驱动型住宅开发服务平台，以 C2M 理念为核心，为合作伙伴赋能并收取服务费。今年 7 月贝好家于西安竞得两宗商住用地，9 月在成都锦江区竞得地块并明确自主操盘。这引发市场怀疑贝壳是否要转型房地产商。贝壳管理层强调并非转型开发商，长期不会用自有资金大规模重资产开发投资，成都项目旨在验证 C2M 解决方案各阶段实施能力。贝壳虽有资金底气，截至 9 月底 “现金及现金等价物” 与 “短期投资” 规模达 532.27 亿元，但从投资与战略角度看，贝好家短期内易成业务泥潭，给贝壳带来诸多不确定性，房产交易与开发逻辑不同，贝壳需弥补工程建设能力短板，组建靠谱供应链与整合材质任务艰巨。
贝壳盈利能力承压问题突出。第三季度毛利率 22.7%，略低于市场预期 23%，较去年同期 27.4% 明显下滑，受存量房与租房业务利润率下滑拖累。房屋租赁板块营收增长 21 亿元，同比增长 118.4%，但成本从 2023 年同期 17 亿元升至 38 亿元，同比增长 115.5%，毛利率仅 2.56%。贝壳未选择降本增效，同期运营费用逆势增长 11% 达 44 亿元，使经营利润率从 5.1% 降至 3.2%，整体净利率下滑至 5.17%。原因在于贝壳销售和市场费用增长 18.6% 至 19 亿元，主要投入到家装家居板块与贝联门店及品牌拓展等，且研发费用增长至 5.73 亿元用于贝好家 C2M 相关探索，短期内难以降本。好消息是贝壳占比最大的 “一般及行政费用” 本季度 19 亿元，与去年同期基本持平。此前贝壳高管薪酬数据曝光引发舆论争议，2022 年贝壳业绩不佳时彭永东薪酬总额约 4.746 亿元，2023 年进一步增长至约 7.13 亿元。贝壳股价在左晖去世后大幅缩水，截至 11 月 25 日，美股股价为 18.4 美元 / 股，总市值 222.34 亿。在行业低迷之际，以彭永东为代表的核心管理层或许应与员工携手，助力贝壳全面复苏。
