2024年，中国REITs市场迎来了前所未有的繁荣景象，特别是在消费基础设施领域，从高端购物中心到奥特莱斯，再到日常所需的农贸市场，各类消费REITs如同繁星点点，照亮了资本市场的天空。
根据国家统计局最新数据，2024年全国居民消费价格温和上涨0.2%，而消费类REITs的运营状况，则成为了窥探市场热度的一扇窗。随着2024年第四季度经营情况的陆续披露，这些REITs的财报数据成为了市场关注的焦点。
在众多消费REITs中，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT和华夏首创奥莱REIT在2024年第四季度收入排名前列，分别实现了1.81亿元、0.89亿元、0.86亿元和0.70亿元的营业收入。然而，尽管收入可观，华夏华润商业REIT和华夏大悦城商业REIT却遭遇了亏损的困境。
从营收环比增速来看，消费REITs整体呈现增长趋势，但增速差异显著。中金印力消费REIT以4.28%的增速领跑，而华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT的增速则较为平缓，仅为0.35%。值得注意的是，华夏华润商业REIT是唯一一家营收环比下滑且净利润为负的REITs，这可能与其底层资产青岛万象城一期南区的改造计划有关。
消费REITs的收入表现，主要依赖于底层资产的营业收入，其中租金收入占据了绝对的主导地位，占比高达70%以上。对于以购物中心为主要底层资产的消费REITs而言，营业收入通常包括租金收入、物业管理费收入、固定推广费收入、多种经营及停车场收入以及其他收入。然而，在计算租金收入时，不同REITs存在差异，如华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT会将前三类收入合并计算。
从上市以来的数据看，消费REITs的租金收入整体呈现稳定增长趋势，但增速较为缓慢。租金的收入水平，主要由底层资产的出租率和租金水平决定。2024年全年，华夏华润商业REIT的出租率表现最为稳定，高达99%以上；而嘉实物美消费REIT的出租率则在下半年有所下滑，这主要与其底层资产中的华天项目出租率下滑有关。
租售比也是评判消费REITs运营效率的重要指标之一。如果租售比过高，可能会增加租户的经营压力，影响长期合作关系；如果过低，则会侵蚀项目的租金收益。因此，找到租售比的平衡点对于REITs的运营商来说至关重要。
2024年中国消费REITs市场在蓬勃发展的同时，也面临着诸多挑战。如何在激烈的市场竞争中保持稳健增长，成为REITs运营商需要深思的问题。本文内容与数据均基于公开信息整理，不构成投资建议，请读者自行核实。
